Términos más comunmente empleados
Análisis de mayor y mejor uso:
Es la realización de los estudios necesarios para determinar el uso que, siendo físicamente posible, legalmente permitido y financieramente factible proporciona el mayor valor a un inmueble, pudiendo ser éste un terreno vacante o una propiedad con mejoras.
Avalúo:
Constituye una opinión de valor o el proceso por medio del cual se obtiene una opinión de valor.
Bien raíz:
Constituye el terreno físico más las mejoras a él adheridas, si existen.
Costo:
El desembolso o erogación total para desarrollar una mejora y se aplica tanto a la reproducción de una mejora idéntica, como al reemplazo con funcionalidad equivalente.
Estudio de absorción:
Es el estudio encaminado a determinar los índices de ocupación, renta o venta de una propiedad o de un conjunto de propiedades, con respecto al tiempo.
Estudio de costo – beneficio:
Es el conjunto de estudios llevados a cabo para determinar la relación entre el costo de una inversión versus los beneficios obtenidos por ella.
Estudio de "due diligence":
En la adquisición de una propiedad o en una operación de inversión, está constituido por los trabajos de investigación sobre los términos contractuales y sobre las características de la propiedad y su mercado, previos a la realización de la transacción.
En un avalúo, representa los trabajos de investigación encaminados a la obtención de factores que puedan afectar la utilidad y el valor de la propiedad.
Estudio de factibilidad de inversión:
Constituye un análisis encaminado a investigar si un determinado proyecto cumple con los objetivos predefinidos. La rentabilidad del mismo es analizada bajo diferentes criterios, incluida la perspectiva del inversionista
Inmueble:
Es el conjunto de todas las participaciones, los derechos y los beneficios relativos a la pertenencia o propiedad de un bien raíz. Conjunto de derechos con los que se dota la pertenencia de un bien raíz
Negocio en marcha:
Se refiere a un negocio establecido y operando, con vida futura indefinida. Se trata de un tipo especial de propiedades (hoteles, restaurantes, marinas boliches, clubes atléticos, etc) en los que la parte física (activos del bien raíz) es parte integral de un negocio en operación.
Precio:
La cantidad en que un comprador determinado accede a pagar y un determinado vendedor accede a aceptar, bajo las circunstancias prevalecientes de su transacción.
Premisa de negocio en marcha:
Una de las premisas bajo la cual los activos totales de un negocio (ATN) pueden ser valuados: la suposición de que un negocio continuará en operación en el futuro (normalmente en forma indefinida). Bajo la premisa de negocio en marcha el valor como negocio en marcha es igual a la suma del valor de los activos tangibles más el valor de los activos intangibles, que puede incluir el valor de las utilidades excedentes, en las que los valores de los activos son obtenidos de manera consistente con la premisa de negocio en marcha.
Propiedad absoluta o dominio pleno:
Representa la propiedad total del bien raíz, libre de todo gravamen y sujeta únicamente a las limitaciones de expropiación, incautación, fuerza pública e impuestos
Propiedad intangible:
Activos no físicos, incluidos pero no limitados a franquicias, marcas, patentes, derechos de reproducción, crédito mercantil, derechos de capital (equity), derechos minerales y contratos, los cuales se distinguen de los activos tangibles como construcciones y equipo.
Propiedad tangible:
Propiedad que puede ser percibida con los sentidos; incluye tierra, mejoras adheridas, mobiliario, mercancías, efectivo y otros conceptos de capital de trabajo empleados en una empresa.
Propósito de un avalúo:
Representa la razón principal de un trabajo valuatorio, que es la obtención de la opinión de un valor predefinido
Uso de un avalúo o estudio:
Es el uso o usos que se le dará a un avalúo o estudio, según un acuerdo previo entre cliente y consultor.
Usuario de un avalúo o estudio:
Representa el cliente u otras partes que se identifican como usuarios del trabajo, según un acuerdo previo entre cliente y consultor.
Valor:
La relación monetaria entre los derechos de propiedad y aquéllos que compran, venden o usan dichos derechos. El valor expresa un concepto económico y, como tal, nunca es un hecho sino una opinión de la valoración, en un tiempo determinado, de acuerdo con la definición preestablecida.
Valores más frecuentemente usados:
Valor asegurable:
El valor de un activo o de un conjunto de activos que es cubierto por una póliza de seguros; puede ser estimado deduciendo costos de activos no asegurables (como el valor del terreno) del valor de mercado. Con frecuencia es considerado también como el costo de reproducción o reposición, más remoción de escombros o demoliciones, menos el demérito y los activos no asegurables.
Valor comercial (Valor de mercado):
El precio más probable, en una fecha determinada, en efectivo o en términos equivalentes de efectivo, o en otros términos acordados con precisión, en que unos derechos específicos de propiedad deben venderse, después de un tiempo razonable de exposición en un mercado competitivo y bajo todas las condiciones de una venta justa, con un comprador y un vendedor actuando con sensatez, conocimiento e interés propio y suponiendo que ninguno actúa bajo ningún tipo de presión.
Valor como negocio en marcha:
Valor comercial de todos los activos tangibles e intangibles de un negocio en operación, debidamente establecido, con vida indefinida y considerando la venta como un todo.
Valor de inversión:
El valor específico de una inversión para un determinado inversionista o grupo de inversionistas, basado en requerimientos individuales de inversión; se distingue del valor de mercado, el cual es impersonal y objetivo.
Valor para un determinado inversionista.
El valor se obtiene al aplicar un modelo analítico que usa una determinada tasa de retorno buscada por el inversionista.
Valor de liquidación:
El precio más probable al que un determinado derecho de propiedad se venderá bajo las siguientes condiciones:
- La venta se consumará dentro de un lapso de tiempo de comercialización severamente limitado, según lo especifique el cliente.
- Las condiciones reales de mercado prevalecientes son aquéllas para las cuales el derecho de propiedad está sujeto.
- El comprador actúa conscientemente y con conocimiento de causa.
- El vendedor se encuentra en un estado de extrema compulsión para la venta.
- El comprador se encuentra bajo condiciones típicas de motivación.
- El comprador actúa bajo condiciones que considera en su mayor interés.
- Se permite un esfuerzo de comercialización limitado para la consecución de la venta.
- El pago será en efectivo o en términos financieros equivalentes.
- El precio está dado bajo condiciones de venta normales, sin afectaciones por financiamientos especiales o concesiones de venta, otorgadas por ninguna persona involucrada en la venta.
Valor de rescate:
Valor de cualquier mejora que puede removerse de un sitio específico. P.Ej. una estructura metálica, incluyendo fletes, etc.
Valor en libros:
Concepto contable; costo histórico de las mejoras menos cualquier descuento por depreciación más el costo de las mejoras realizadas en años subsiguientes.
Valor en uso:
Representa el valor que tiene una propiedad para su usuario actual. Constituye el concepto de valor subjetivo.
Valor fiscal:
Valor con fines del cálculo de impuestos
Valor intangible:
Un valor que no puede ser atribuido a ninguna de las partes físicas de la propiedad; por ejemplo, el valor en exceso atribuido a un arrendamiento en condiciones favorables de renta o hipoteca o el valor atribuido al crédito mercantil.
Usos más comunes de los avalúos:
- Compra / venta
- Financiamiento
- Impuestos
- Expropiación
- Fines legales (de litigio)
- Fines patrimoniales
- Fines testamentarios
- Seguros
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